En los últimos días, el anuncio de nuevos préstamos hipotecarios ha captado una atención considerable entre quienes buscan adquirir una vivienda, provocando una notable agitación en el sector inmobiliario. Diversas instituciones financieras, como el Banco Ciudad, Banco Hipotecario, Nación, ICBC y Banco Supervielle, entre otras, se prepararon para ofrecer distintas opciones de financiamiento para la compra, construcción y renovación de viviendas.
Estos préstamos están destinados a personas con capacidad de ahorro y solvencia para asumir compromisos de pago a largo plazo, con plazos de hasta 15, 20 o 30 años, y han sido bien recibidos. El Banco Hipotecario reportó alrededor de 120.000 consultas en las últimas dos semanas, y aproximadamente 35.000 personas han mostrado interés, lo que refleja un fuerte entusiasmo por parte de los posibles compradores.
Iván Kerr, ex Secretario de Vivienda de la Nación durante la administración de Mauricio Macri, compartió su opinión con Infobae sobre la reciente oferta de créditos hipotecarios, destacando la importancia de esta oportunidad en un contexto donde las opciones de crédito habían sido escasas en los últimos años. “Creo que la gente entiende la importancia de aprovechar esta oportunidad y hará lo necesario para inscribirse y conseguirlo. Por lo general, los jóvenes pueden pagar la cuota, pero tienen más dificultades para reunir el anticipo requerido del 20%. En ese caso, los padres se convierten en un apoyo crucial. Es necesario ofrecer mecanismos de ahorro previo para que más familias puedan cumplir con el anticipo”, dijo.
Actualmente, el mercado ofrece una amplia variedad de propiedades en venta, además de registrar una caída en los precios en comparación con los de hace cinco años.
Para quienes buscan comprar su primera vivienda, es fundamental considerar la ubicación, analizar el costo de las expensas y solicitar una copia del Reglamento de Propiedad y Administración para evitar problemas futuros.
Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, subrayó la importancia de contar con la asesoría de un corredor inmobiliario, especialmente para aquellos que buscan comprar una segunda propiedad, ya sea como inversión, para alquiler o como residencia de descanso. Al igual que en la compra de la primera vivienda, es esencial que la propiedad sea fácilmente comercializable o alquilable en el futuro, teniendo en cuenta las mismas precauciones mencionadas anteriormente.
### Ideales para quienes disponen del anticipo
Los nuevos créditos hipotecarios diseñados para facilitar la compra de vivienda son especialmente ventajosos para quienes han ahorrado un capital inicial equivalente al 20% del valor de la propiedad que desean adquirir, además de contemplar un adicional aproximado del 6% para cubrir los costos financieros asociados al crédito y las comisiones inmobiliarias de la transacción.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, señaló que “esta modalidad de financiamiento está orientada a beneficiar a quienes, además de tener ahorros, pueden acceder a recursos adicionales fuera del sistema bancario tradicional, como el apoyo de familiares o amigos. Este sistema no solo reconoce y premia el esfuerzo de ahorro previo, sino que también introduce un mecanismo de evaluación más realista de las capacidades económicas de los solicitantes, en comparación con las opciones limitadas que enfrentaban en el mercado, donde a menudo optaban por bienes de menor valor, como vehículos, debido a la inaccesibilidad de la vivienda”.
### Practicidad y viviendas recomendables
Es crucial seleccionar propiedades que cumplan con los requisitos para ser financiadas mediante crédito hipotecario, evitando realizar pagos anticipados, como señas o comisiones inmobiliarias, hasta que la entidad bancaria haya realizado y aprobado la tasación del inmueble.
Kerr agregó: “Recomiendo a las entidades bancarias que aprovechen al máximo las plataformas en línea y digitales, facilitando a los solicitantes el proceso de carga y gestión de documentos requeridos, lo que agilizará toda la operación”.
La elección de una vivienda depende significativamente de las necesidades y motivaciones individuales de quienes buscan un nuevo hogar.
Algunas personas priorizan la proximidad a medios de transporte, como líneas de colectivos y trenes, la cercanía a bares y espacios de ocio, o la tranquilidad de ubicaciones más retiradas y serenas. Es fundamental escuchar y comprender lo que los compradores necesitan para ofrecer asesoramiento alineado con las tendencias del mercado, asegurando el valor de la inversión y su futura reventa.
Sebastián Orlandi, de Flamma Real Estate, subrayó la importancia de guiar a los clientes no solo escuchando sus preferencias, sino también ofreciendo orientación sobre tendencias resilientes en el mercado, como la interconexión. “La proximidad a la naturaleza o el concepto de ciudad de los 15 minutos, donde todo lo necesario está al alcance, son aspectos clave. También es importante comprar en áreas en expansión y con potencial de valorización a futuro, evitando zonas que ya han alcanzado su máximo valor para no hacer inversiones menos prometedoras. Lo ideal es que las propiedades no solo satisfagan las necesidades actuales de los compradores, sino que también representen una inversión sólida a largo plazo”.
### Para vendedores y compradores
Quienes deseen vender sus inmuebles aptos para créditos hipotecarios deben tener en cuenta varios aspectos para tener éxito.
Kerr destacó la importancia de que el comprador preste atención al tipo de moneda en que se calcula la cuota del crédito, enfatizando que se basará en UVA y no en pesos. También es necesario verificar que la propiedad de interés cuente con un título de propiedad debidamente inscrito en el registro correspondiente. Por el momento, los desarrollos en pozo no califican como opción viable debido a la falta de escrituración.
“Para incorporar estos desarrollos en las opciones de compra mediante crédito, sería necesario promulgar una legislación que permita la hipoteca sobre bienes a futuro o el registro de promesas de venta, prácticas ya implementadas en otros países”, añadió.
Antes de iniciar el proceso de solicitud de un crédito hipotecario, es fundamental asegurarse de que los ingresos declarados sean suficientes para cumplir con los requisitos del banco, que generalmente establecen que la cuota no debe exceder el 25% al 30% de dichos ingresos.
Abatti resaltó la importancia de considerar los costos adicionales involucrados en la adquisición de una vivienda, como los seguros del inmueble y del deudor, gastos de escrituración, expensas, tasas municipales como ABL e impuestos inmobiliarios. “Además, si la propiedad es usada, se deben tener en cuenta los costos de posibles reparaciones o mejoras”.
El vendedor de un inmueble debe estar tranquilo sabiendo que su propiedad será tasada por un banco.
“Es posible vender con boleto y luego escriturar una vez otorgada la hipoteca. Tomará tiempo hasta que los bancos se vuelvan ágiles en este tema. Venimos de años sin acceso al crédito, y llevará tiempo volver a automatizar los procesos”, añadió Kerr.
Se estima que los trámites bancarios para la obtención del crédito, la consiguiente escrituración y el cobro demoran, en general, no menos de 40 días.
Abatti aclaró: “Y durante ese tiempo, la propiedad quedará fuera del mercado, por lo que si con el dinero recibido se piensa en comprar otro inmueble, es necesario coordinar los tiempos entre la venta y la compra”.
Es fundamental preparar toda la documentación necesaria antes de vender un inmueble, destacando la importancia de contar con la escritura de compra-venta del inmueble y cualquier otro documento relevante.
Orlandi subrayó el valor de disponer de los planos del inmueble, y en el caso de ser un PH, es crucial contar con el reglamento de copropiedad. “Por otro lado, aunque como comprador no se necesita preparar tanta documentación, es esencial decidir a nombre de quién se realizará la compra”.
### Caso
A modo de ejemplo, para comprar un departamento de unos USD 100.000 en el Banco Hipotecario, de los cuales USD 20.000 deberán provenir de los ahorros del interesado, y el banco brindará los USD 80.000 restantes, se requiere un salario de $2.500.000 para calificar y se deberá pagar una cuota inicial de $625.600 mensuales.
Impacto favorable
Esta es una iniciativa inicial, pero para transformar el mercado inmobiliario se requiere la participación de más actores del sector financiero, tanto bancario como no bancario.
Abatti sostiene que esta dinámica también impulsa significativamente a la industria de la construcción, un pilar fundamental de la economía interna del país. “Para la ampliación o refacción, este sector activa la participación de más de 50 gremios, beneficiando directa o indirectamente a una amplia parte de la población y al Estado, que ve aumentada su recaudación debido a los elevados impuestos actuales”.
Es necesaria una futura reducción y simplificación de estos tributos para aliviar la carga que soporta la sociedad.
“Además, si se estabiliza la economía, muchos más argentinos podrán optar por el crédito. Un país sin crédito hipotecario difícilmente pueda resolver su problema de acceso a la vivienda”, concluyó Álvarez de Celis.
